Премиум и другая элита

Чтобы рассказать о ситуации на рынке элитной недвижимости Новосибирска, нужно сначала понять, есть ли он вообще, какие объекты к нему относятся, с какими характеристиками.
Как только ты начинаешь публично говорить об элитной недвижимости Новосибирска, то постоянно наталкиваешься на мнения о том, что в городе этой самой элитной недвижимости нет или о том, что в Новосибирске ее быть не может или вообще зачем за такие деньги здесь что-то покупать. Причем, это говорят не просто комментаторы к постам, статьям и видео обзорам, но и архитекторы, эксперты по недвижимости, да и просто состоятельные граждане, которые являются непосредственными потребителями этой самой дорогой недвижимости. Даже застройщики в кулуарах нет нет, но заявляют об этом. Самая популярная их фраза: "Давайте для начала поймем, что такое элитная недвижимость и какими характеристиками она должна обладать".

Да, согласен, если мы возьмем жилые комплексы премиум класса или элит сегмента в Москве и сравним их с новосибирскими, то сравнение точно будет не в нашу пользу. Хотя надо отдать должное, качество концепций, строительства и исполнения растет от проекта к проекту.
В конце февраля 2025 года мы провели опрос среди состоятельных клиентов Nazarov & Partners о рынке элитной недвижимости Новосибирска. В данной записке будут приложены некоторые его результаты. Всего в опросе приняло участие 183 человека.

По результатам опроса мнения разделились ровно напополам - 49,7% респондентов считает, что в Новосибирске есть достойные проекты премиум-класса, даже по московским меркам, но 50,3% считает, что настоящего премиум-сегмента в Новосибирске нет.

81,4% считает, что жилые комплексы премиум-класса в Новосибирске однозначно есть.
Третьим вопросом мы попытались дистанцироваться от рынка элитной недвижимости Москвы. Если разобраться, то сравнивать дома в Новосибирске и в Москве нецелесообразно абсолютно, - у нас свой мир, свой этап развития города и рынка недвижимости, свой уровень возможностей и потребностей.

Тем не менее, в городе появляются проекты, которые по тем или иным причинам и критериям можно отнести к самому дорогому сегменту по новосибирским меркам. Именно, эти жилые комплексы заселяются обеспеченными и состоятельными гражданами, которые голосуют рублем, автоматически выводя эти дома на уровень верхнего ценового сегмента по совокупности факторов.

Но, объективности ради, иногда, сложно или невозможно без дополнительного изучения и погружения в проект понять к какому классу, уровню относится дом. Премиум или бизнес. Визуальную картинку застройщики научились создавать хорошо, с позиционированием тоже все хорошо, а вот что внутри, что с качеством строительства и с прочими потребительскими характеристиками дома и сервиса, которые и должны подчеркнуть статус проекта - без подготовки, без специальных знаний, без опыта - не увидеть.

Поэтому и покупают обеспеченные жители квартиры, чаще всего, исходя из внешних характеристик домов и позиционирования проектов, которые создал сам девелопер и которые не факт, что соответствует реальным критериям премиумности. Но, это покупатель сможет понять и почувствовать только после того, как дом будет построен и как он начнет там жить.
В подтверждение этому мы можем добавить, что в процессе проведения опроса у нас состоялось несколько телефонных разговоров с ОЧЕНЬ состоятельными клиентами, которые честно признались, что ничего не понимают в элитной недвижимости и не понимают как ее выбирать.
Интересная статистика. И она подтверждает то, что сегмент элитной недвижимости в Новосибирске есть. Очень хочется так считать и хочется разобраться в том, какие проекты" нему можно отнести, а какие вычеркнуть.

57,9% респондентов за то, чтобы не равняться на Москву и выработать свои критерии премиумности. Кстати, на рынке коммерческой недвижимости в Новосибирске мы это уже проходили при разработке и проведении рейтинга бизнес-центров совместно с Сибирской гильдией управляющих и девелоперов. И пришли к выводу, что нужно учитывать местную особенность рынка и требования бизнеса. Так, разработанная Российская классификация бизнес-центров была адаптирована под новосибирский рынок и стала отличным инструментом для работы, в свое время.
Еще один вопрос, который позитивно характеризует новосибирский рынок элитной недвижимости - о качестве строительства домов и концепциях проектов.

94% опрошенных однозначно позитивно ответили, что видят эти изменения.

Сложившаяся ситуация.
В целом в Новосибирске сегодня складывается любопытная ситуация. В городе построено в разное время достаточно большое количество домов, которые так или иначе относили к элитной недвижимости и многие из них попадали во всевозможные рейтинги журналистов, типа: Топ 5 самых престижных домов или топ-10 самых дорогих жилых комплексов. Абсолютное большинство такой недвижимости построено больше, чем 12-15 лет назад.

Но, как известно, недвижимость стареет очень быстро. Причем, речь идет не только про физический износ зданий, но и про сами концепции таких домов. Рынок элитной недвижимости за последние 5-10 пет очень сильно рванул вперед. Архитектура, техническая и инженерная начинка домов, планировочные решения и наполнение инфраструктурой и сервисами, материалы для отделки и проч, проч - сегодня не идут ни в какое сравнение с теми домами 10-20 летней давности. А, если учесть, что в Новосибирске у многих таких домов нет даже лифтов или собственного закрытого двора, охраны, современной вентиляции, больших холлов, то понятно, что относить их к премиумному формату можно только из уважения к прошлому. Разве что выделив их в отдельную категорию: "Элитка 2000х или 2010х".

Многие жилые комплексы или отдельные дома, построенные в период с 2014 года и по сегодняшний день, как правило, уже имеют современное архитектурное решение, правильную концепцию, свою яркую индивидуальность, но практически у каждого комплекса есть противники и сторонники. Это и понятно. "На вкус и цвет товарищей нет". Многие уже столкнулись с качеством строительства или проблемами с управляющей компанией, кто-то прочувствовал все "прелести" локации или несоразмерно высокие платежи за содержание жилья, частоту коммунальных аварий и отключений, даже запахов из городской канализации, которые не могут власти устранить годами.

Есть еще несколько интересных фактов. Например, количество специализированных компаний (агентств недвижимости) в Новосибирске, которые работают ТОЛЬКО в сегменте премиум, равно ... НОЛЬ. Когда-то такой компанией была "БК Недвижимость", но вот уже несколько пет это направление осталось просто основным. Мы - Назаров и Партнеры развиваем направление элитной недвижимости с 2015 года и оно у нас является основным, наряду с сегментом коммерческой недвижимости. Жилфонд - премиум можно отнести к активым участникам рынка, еще пару компаний, точнее, отделов внутри компаний. Несколько частных агентов. Для 3го города России, полуторамиллионника, этого явно мало.

Все это характеризует сам рынок элитной недвижимости, как очень узкий, слабый и неразвитый, не сформированный. Этому способствуют и тренды переездов из Новосибирска в Москву или за границу, вывод капиталов из города, депрессивное состояние в бизнес сообществе в последние годы, мнения, что в городе властью ничего не делается и не предвидится никаких улучшений в ближайшие годы.
Основные посылы, витающие в обществе, - что в городе денег нет и вкладываться в дорогую недвижимость здесь также нет никакого смысла, - проще купить виллу на побережье Испании и денег еще будет потрачено меньше.

Собственно, и редкий застройщик не воспользовался возможностью построить жилье более массового характера и заработать на этом денег.
А больше всего "умиляют" сами риэлторы, утверждающие на круглых столах и конференциях, в кулуарах, что в Новосибирске нет ни одного дома, соответствующего премиум-уровню, а сами тем временем, в рекламе нахваливают и расписывают квартиры, которые они продают, как элитные, самые элитные, расположенные в лучшем доме премиум-класса, с единым социальным окружением и тд.

Рынок новостроек.
Вся вышеописанная ситуация в последние 10 лет начала приводить на рынок девелоперов, которые почувствовали дефицит качественной жилой недвижимости и начали запускать один проект за другим. Планку задала компания "Русь", чьи проекты до сих пор являются одними из самых привлекательных. Помимо качества строительства и концепции, девелопер показал новый уровень организации работ на строительной площадке, который и сейчас мало кто может повторить.

Основными проектами, с которых началось формирование современной культуры потребления недвижимости премиум-сегмента стали два проекта MilkHouse и MontЫanc Residence. С их появлением (2016 и 2018 гг.) вторичная недвижимость, которая ранее считалась элитной, начала резко терять в интересе. Собственники квартир в таких домах еще долго не могли понять, почему квартиры под самоотделку в стройке покупали по цене квадрата гораздо дороже, чем их родные метры с дизайнерским ремонтом, пусть и на вторичке, но в домах, которые когда-то звучали.

Но, радоваться рассвету элитного рынка новостроек было рано. Что агентств по элитной недвижимости не стало больше, поскольку новосибирский клиент из-за ограниченного количества подобных проектов, легко самостоятельно напрямую выходил на застройщика и совершал сделку. И услуги риэлторов в этом вопросе, практически, не были актуальны (за редким исключением). Что платежеспособных покупателей не стало больше. Вдруг, оказалось, что рынок состоятельных покупателей, на самом деле, очень маленький. И 2-3-4 проекта, которые примерно в одно время вышли на рынок, удовлетворили весь спрос.

Это было время, когда девелоперы начали понимать, что качество продукта, строительства, концепции проекта, его упаковка и маркетинг, качество организации работ на площадке - хорошо продаются. Так начали появляться проекты комфорт класса, которые тянули на бизнес, в том числе ценой. Проекты бизнес-класса, которые почти тянули на премиум. А, самое интересное, что в Новосибирске не произошло резкого и большого отрыва по цене квадратного метра между бизнес-классом и премиумом. Так платежеспособное население не чувствуя большой разницы (да, и порой не понимая), массово начало покупать квартиры в таких проектах.

Это важно. Застройщики начали выдавать на рынок настолько качественно упакованные проекты бизнес-класса, что премиум покупатель начал активно их рассматривать, вопреки своему статусу и первоначальным целям. Чаще всего, конечно, в этих проектах выигрывала цена недвижимости не в ущерб концепции и качеству.

Основные проблемы рынка.

Самое интересное, что все вышеописанное происходит до сих пор. И это на наш взгляд, является основными проблемами рынка элитной недвижимости. А, именно:

1. На рынке катастрофически мало проектов, которые резко отличаются от своих ближайших конкурентов и смело могут относиться к самому высокому сегменту. Всегда чувствуется или недоработка или экономия или просчеты. Чаще, все вместе.
2. На рынке покупатель по-прежнему не разбирается в таких проектах и не понимает, чем они отличаются друг от друга и какой должна быть та самая элитная недвижимость. Их (покупателей) никто не научил.
3. На рынке Новосибирска не разработана, не принята и не внедрена классификация жилой недвижимости, которая бы позволила в том числе, как раз повлиять на предыдущую проблему. Устранить ее.
4. На рынке по-прежнему крайне мало профессиональных агентов и агентств, кто специализируется на элитной недвижимости. Нет профессионального сообщества. Нет обучения и повышения своих компетенций, слабое сотрудничество между собой, нет единых правил и стандартов работы, слабые компетенции в маркетинге.
5. Нет плотной связки девелоперов и агентств по элитной недвижимости. Речь про сотрудничество в консалтинге, исследованиях потребительских предпочтений, корректировке или разработке концепций проектов, опросах целевых покупателей, продажах.

Что делать? Как изменить ситуацию на рынке? Надо идти и начинать с азов - создавать классификацию жилой недвижимости, адаптировать под местный рынок, внедрять, разобраться что уже построено и к какому реальному классу недвижимость относится и после рассказывать, просвещать и обучать покупателя разбираться во всем этом.

"Если гора не идет к Магомеду ... " Лучшие жилые комплексы премиум-класса.

Мы (Назаров и Партнеры) в рамках проекта Дорогой Новосибирск решили шаг за шагом начать претворять эти планы в жизнь. Кто-то же должен это сделать. Кому-то же должно быть больше всех нужно. У нас есть опыт в элитном сегменте, есть экспертиза, есть понимание рынка, доступ к очень платежеспособной части населения, доступ к девелоперам и взаимопонимание (так или иначе), знание коллег и конкурентов в сегменте и нормальное с ними общение, доступ к информационным каналам, публичность и известность на рынке.
Мы решили для начала сделать срез на рынке и собрать жилые комплексы, построенные за последние 10 лет в Новосибирске, которые можно отнести к сегменту премиум или которые застройщики сами позиционируют, как премиум и узнать мнение рынка.

Для чистоты эксперимента мы провели два опроса.

Первый, в телеграм канале https://t.me/nazarovlife/4139, где много подписчиков из профессиональной среды (риэлторы, застройщики, дизайнеры, архитекторы, проч). Второй, закрытый опрос среди состоятельных клиентов Назаров и Партнеры (всего приняло участие 183 человека). Так мы узнали мнение рынка.

Опрос среди подписчиков телеграм канала НАЗАРОВ LIFE. Всего пост посмотрело 446 человек, 111 из них приняло участие в голосовании.
Неожиданно с большим отрывом первое место занял проект Бульварный переулок (38% голосов), далее места распределились следующим образом: Richmonde Residence (26%), Chicago (20%), MilkHouse (19%), Flora&Fauna (15%), MontЫanc Residence (13%), Nautilus (10%), Дом на Чаплыгина (5%), Prime House (4%), Октябрьская, 7/1 (1%). Закрытый опрос среди состоятельных клиентов Назаров и Партнеры показал совершенно другой рейтинг.
В данном опросе можно было выбрать несколько проектов, которые как респонденты считают, можно отнести к сегменту премиум. В отличие от предыдущего опроса, -лидером стал Richmonde Residence - ему клиенты отдали 100 голосов из 183 (54,6%), вторым стал Бульварный переулок -92 голоса из 183 (50,3%), Flora&Fauna и MontЫanc Residence получили одинаковое количество голосов -по 76 (41,5%), MilkHouse -65 голосов (35,5%), Chicago -47 голосов (25,7%) Nautilus -23 голоса (12,6%), Prime House -18 голосов (9,8%), Дом на Чаплыгина -13 голосов (7,1%), Октябрьская, 7/1 -11 голосов (6%).

Интересные получились данные. Нам, кстати, ближе результаты, полученные путем голосования клиентов.

Что дальше?

Помимо обратной связи от потребителей этой самой дорогой недвижимости о выборе ЖК, мы начали получать обратную связь по качеству строительства, управления и содержания домов. И вопросы, кстати, от застройщиков почему не включили в рейтинг те или иные их проекты, а также от самих клиентов, не увидевших в рейтинге домов, где они проживают и считают достойными кандидатами попасть в данный список. С кем-то мы даже вступили в долгую переписку - обсуждение. Так начали рождаться мысли и дальнейшие планы как работать с рейтингом и результатами опросов.

Мы поняли, что в Новосибирске есть дома, которые построены с хорошим качеством или может быть даже с очень хорошим, что есть дома с очень хорошим обслуживанием УК, которые не попали в наш рейтинг. Они, возможно, даже строились как дома бизнес-класса, но по факту по мнению жителей и застройщиков, могут соответствовать более высоким требованиям.

И, напротив, ряд комментаторов усомнилось в целесообразности отнесения некоторых жилых комплексов в список для голосования, поскольку они считают, что данные проекты не соответствуют премиуму по тем или иным причинам. Даже из списка домов, попавших в Топ-5.

Что дальше?

Дома, которые предлагается внести на рассмотрение: La Grande, Жуковка, Алмонд, Наследие, Нобель, Лев Толстой, Гудимов, Берлин, Михайловский, а также клубный комплекс апартаментов "Маяковский".
В общем, нам и рынку предстоит непростая задача определить критерии, по которым тот или иной дом, проект будет относиться к премиум-классу или даже к элит-классу и таким образом получится сделать рынок более цивилизованным и помочь всем участникам рынка в нем разобраться и сориентироваться для своих целей и задач.

Александр Назаров